Läs även:
Så lyckades Vasakronan minska sin klimatpåverkan - och spara miljoner
Bostäder och lokaler står för 36 procent av Sveriges totala energiförbrukning. Det statliga ägda bolaget Vasakronan är ett av Sveriges största fastighetsbolag och äger idag 167 fastigheter och har 2,8 miljarder i hyresintäkter per år. Marknadsvärdet är enligt egna källor värderat till 43 miljarder kronor. Troligen kommer värderingen att stiga inom några år. Men det är inte den enda drivkraften för Vasakronan.
– Som företag kan du inom kort inte sälja icke miljövänliga produkter och du kan inte framstå som ett miljöovänligt företag. Om några år är det absolut ett måste att kontinuerligt arbeta med att minska sin klimatpåverkan. Kunderna kommer att kräva det, säger Vasakronans VD Håkan Bryngelson övertygande. Eftersom det här ändå kommer är det lika bra att vara först och dessutom kunna sova så mycket bättre om natten.
Och nog kan Bryngelson sova gott om natten. På några år har fastighetsbolaget mer än halverat sina växthusgasutsläpp – och målet är att under 2008 vara helt ”klimatneutralt” – alltså inte släppa ut några växthusgaser alls – den restvolym på ca 2 000 ton som Vasakronan har kvar kompenseras genom investeringar i projekt som uppväger dessa.
Man har redan två delinvesteringar Indien som minskat koldioxidhalten med 54 000 ton totalt. Det motsvarar ett års snittutsläpp av koldioxid för 9000 människor i Sverige.
Vasakronans energiförbrukning ligger 25 procent under marknadssnittet i Sverige – och den årliga besparingen uppskattas till cirka 25 miljoner kronor.
– Det är den kortsiktiga vinsten – den långsiktiga, tror bolagets VD Håkan Bryngelson, är ökad värdering av bolaget och varumärket.
Men det är en fråga vi återkommer till i intervjun – först historien om hur Vasakronan blivit ett av Sveriges mest miljöanpassade fastighetsbolag. Bolaget hakade på miljöboomen i mitten på 90-talet i samband med sitt bildande. Personalen utbildades i Det naturliga stegets anda och man påbörjade ett ISO 14001-certifieringsarbete som blev klart 2001. Återvinning, materialval, krets-loppstänk och så vidare implementerades i bolagets alla nivåer – och man arbetade med ständiga förbättringar.
– Vi insåg att för att komma någonstans så måste det kunna gå att mäta vilket vi började göra och vi skapade dessutom en tävlingskultur där det handlade om att vara bäst på att spara energi, hantera kunder, et cetera.
En bra grund var lagd.
– Runt 2003-2004 när klimatfrågan började växa väldigt starkt inledde vi ett nätverkssamarbete med Blicc (Business Leaders Initiative on Climate Change) – en samling företag som alla hade samma drivkraft. Grunden för BLICC är att mäta sina utsläpp, agera för att minska dessa samt att dela med sig av teknik och erfarenheter.
– När vi då år 2003 tittade på vår klimatpåverkan låg vår utsläppsnivå på 30 000 ton koldioxid per år. När vi har nått målet vid årsskiftet 2007/08 återstår 2000 ton som vi inte lyckats eliminiera, men som vi kompenserar genom att köpa in oss i två projekt i Indien.
Många är skeptiska till begreppet ”klimatneutral”. Hur ser du på det?
– Jag har respekt för att frågan har två sidor. Det övergripande målet är att minska jordens totala utsläpp. Ett delmål är att genom marknadskrafter göra det lönsamt att minska sina utsläpp och kostsamt att fortsätta släppa ut växthusgaser. Handel med utsläppsrätter är ett enkelt sätt att starta denna process, men det är ännu inte färdigutvecklat. Vi har därför valt den andra metoden att delinvestera i acceptabla projekt som bidrar positivt till klimatsituationen.
Från 30 000 ton till 2000 ton på några år är bra jobbat. Är du stolt?
– Jag är stolt men inte nöjd. Det är först när vi har nått nollnivån som vi kan agera föredöme.
Hur gick ni tillväga när ni påbörjade en klimatarbete?
– Först började vi fasa ut alla fossila bränslen i vår uppvärmning – och det har vi gjort utom med en liten solitär fastighet på landet, som dock snart konverteras till lämplig energi som exempelvis bergvärme. Vi gick också över till grön el.
– Det andra vi gjorde var att genomföra en mycket gedigen utbildning av all vår personal. Vi skapade en stimulans till att mäta utsläppen, vi pratade miljö och pratade klimat och började genomföra årliga miljörevisioner. Vi började köpa klimatneutral fjärrvärme och fjärrkyla.
–Genom videokonferenser ersätter vi möten som skapade massor med resor mellan de tre stora städer som vi är mest representerade i. Vi har köpt en ny bilpark med miljöbilar och jobbar hårt med ständiga energibesparingar, till exempel investerar vi kraftigt i ny styr- och reglerutrustning för att minska energiförbrukningen.
Och ni har spridit informationen om ert arbete till era hyresgäster?
– Ja, i mars förra året bjöd vi in hyresgäster till klimatkvällar då vi visade Al Gores film En obekväm sanning. Vi berättade vad vi och BLICC gör, vad vi vill uppnå och bjöd helt enkelt in dem till ett närmare samarbete och till en diskussion hur vi kan minska utsläppen av koldioxid. Totalt hade vi 700 gäster - för tre år sedan hade det kommit tio entusiastiska miljöchefer. Det var alltså en väldigt insiktsfull övning – trycket på frågorna kommer att vara lavinartat stort framöver.
På vilket sätt är det här affärer för er?
– Lönsamheten i vår bransch, fastighetsbranschen, bygger på goda relationer med hyresgästerna eftersom vi eftersträvar nöjda kunder och låga vakanser i våra fastigheter.
Men minskad energiförbrukning betyder goda besparingar?
– Kortsiktigt har vi sparat pengar på vår energieffektivisering. Men det har också kostat oss lite pengar at köpa grön el – och att förhandla och köpa klimatneutral fjärrvärme och fjärrkyla. Men det ser vi som en investering i vårt varumärke – och långsiktigt tror jag inte att energibolagen kan de inte ta ut extrapengar för grön el och klimatneutral energi.
Hur mycket räknar ni med att spara årligen på energieffektivisering i rena siffror?
– Flera miljoner kronor.
Vilka effekter har ni fått som resultat av ert klimatarbete?
– Nöjda hyresgäster. Varje år genomförs ett nöjd kund index – och där ligger vi kvar på tidigare nivå, medan våra konkurrenter tappar.
Bryngelson tar fram ett papper som åskådliggör hur Vasakronans kunder är mer nöjda än konkurrenternas enligt den senaste undersökningen.
– En viktig del av denna mätning avser miljöfrågor och där Vasakronan ligger i topp och långt över snittet. Det är på grund av att kunderna blir mer medvetna och ställer allt hårdare krav. Där kan man se direkt att det betalar sig genom att vi attraherar nya kunder och våra befintliga kunder är mera nöjda. På så sätt är det lätt räkna hem investeringarna. Sen finns det mer subtila världen – som lojalitet och stolthet hos både kunder och medarbetare.
Hur värderas klimatarbetet med energieffektiviseringar och minskade utsläpp av växthusgaser av fastighetsbranschen?
– Värderarna har ännu inte tagit full höjd för miljöskulder i fastigheter vilket beror på att kunskapen är för låg. Men när värderarna tar hänsyn till klimatfrågan eller miljöfrågan kommer branschen att få mycket bråttom att ställa om. Vi vill inte säga att vi är överlägsna, men vi ligger bra till – vår energiförbrukning ligger 25 procent under Sverigesnittet och Sverige ligger under snittet i Europa.
Regeringen har beslutat att Vasakronan ska säljas ut. Kommer ert klimatarbete att påverka värderingen av Vasakronan?
– Jag är övertygad om att för rätt köpare kommer vårt miljökunnande att ha ett strukturvärde. Jag hoppas att insikten om klimatförändringen växer inom kapitalmarknaden, att man inser att det här inte är någon dagslända, utan en viktig parameter att ligga långt fram i. Och jag hoppas att de framtida ägarna delar vårt engagemang i frågorna så att vi kan fortsätta driva klokskap hos kunder och leverantörer.
Hur bra är fastighetsbranschen generellt på klimatarbete?
– Den blir allt bättre, men börjar på en låg nivå. De flesta byggbolagen har byggt något form av koncepthus med nästan nollutsläpp. Men av de hus som finns om 50 år är 90 procent redan byggda. Frågan är alltså hur vi genomför en omställning – i London kan börja med att täta fönster och därigenom halvera energiförbrukningen.
- Det finns även lågt hängande frukter att plocka i Sverige.
Vilka frukter? Ge exempel.
– Skaffa incitament för energiomställning genom till exempel rabatt på fastighetsskatt för energieffektiva hus. Det blir fullt möjligt att följa upp när energideklarationer införs.
– Utbilda driftpersonal och användare. Investera i bättre mät-, styr- och reglerteknik.
Hur kan vi bli bättre i Sverige?
– Det är inte bara byggherrarna som inte ställer krav – för byggarna bygger det byggherrarna begär. Överlag kan hyresgästernas krav och önskemål göras mer medvetna – och projektkonsulterna kan bli vassare. Det krävs alltså en uppskärpning i hela kedjan. Initialt kommer det att kosta mera för byggherarna eftersom tekniken inte är allmängiltig. Där måste vi som investerare att vara modiga och se på hela livscykelkostnaden och inse att bara 10 procent är relaterad till byggnationen. 90 procent av kostnaden är förvaltning. Här måste hela kedjan lära sig att tänka om.
Hur ska vi lyckas avvärja oss mot klimathotet? Vad krävs av politiker, samhälle och näringsliv?
- Ska vi lyckas måste det att drivas av marknadens krav. Lite incitamentsdriven skatteväxling behövs, men väldigt stor del kommer att vara driven av marknaden. Konsumenttrycket kommer framtvinga ny teknik och större miljösatsningar hos producenter, som i sin tur ställer krav på sina underleverantörer. Fastighetsbranschen ligger långt ner i denna kedja och vi ställer krav på energileverantörerna – det är katten på råttan och råttan på repet.
Har du något råd till företagsledare som står inför ett liknande arbete som ni har gjort?
–Ska man lyckas med det här måste det finnas ett brett engagemang. Det räcker inte med en entusiastisk miljöchef, utan engagemanget måste finnas på alla nivåer i bolaget. Framgången beror alltså på ledningens engagemang. Det går inte att delegera den här frågan.
- Försök inte att lösa allting på en gång, utan välj ut projekt och visa att det går att lyckas. Ta små men resultatorienterade steg. För det handlar inte om någon quickfix, utan är en extremt långt sträcka då det handlar om att göra lite bättre hela tiden. Viktigt är att skapa delaktighet i hela organisationen. Det är svårt att ändra beteenden och det är inget som görs på ett halvår. Det krävs kontinuerligt och mycket arbete för att skapa ett självspelande piano. Även Robert Wells tränar ett par timmar om dagen. Ny kunskap och nya motivatorer måste alltså hela tiden tillföras.
Så lyckades Vasakronan minska sin klimatpåverkan - och spara miljoner
Bostäder och lokaler står för 36 procent av Sveriges totala energiförbrukning. Det statliga ägda bolaget Vasakronan är ett av Sveriges största fastighetsbolag och äger idag 167 fastigheter och har 2,8 miljarder i hyresintäkter per år. Marknadsvärdet är enligt egna källor värderat till 43 miljarder kronor. Troligen kommer värderingen att stiga inom några år. Men det är inte den enda drivkraften för Vasakronan.
– Som företag kan du inom kort inte sälja icke miljövänliga produkter och du kan inte framstå som ett miljöovänligt företag. Om några år är det absolut ett måste att kontinuerligt arbeta med att minska sin klimatpåverkan. Kunderna kommer att kräva det, säger Vasakronans VD Håkan Bryngelson övertygande. Eftersom det här ändå kommer är det lika bra att vara först och dessutom kunna sova så mycket bättre om natten.
Och nog kan Bryngelson sova gott om natten. På några år har fastighetsbolaget mer än halverat sina växthusgasutsläpp – och målet är att under 2008 vara helt ”klimatneutralt” – alltså inte släppa ut några växthusgaser alls – den restvolym på ca 2 000 ton som Vasakronan har kvar kompenseras genom investeringar i projekt som uppväger dessa.
Man har redan två delinvesteringar Indien som minskat koldioxidhalten med 54 000 ton totalt. Det motsvarar ett års snittutsläpp av koldioxid för 9000 människor i Sverige.
Vasakronans energiförbrukning ligger 25 procent under marknadssnittet i Sverige – och den årliga besparingen uppskattas till cirka 25 miljoner kronor.
– Det är den kortsiktiga vinsten – den långsiktiga, tror bolagets VD Håkan Bryngelson, är ökad värdering av bolaget och varumärket.
Men det är en fråga vi återkommer till i intervjun – först historien om hur Vasakronan blivit ett av Sveriges mest miljöanpassade fastighetsbolag. Bolaget hakade på miljöboomen i mitten på 90-talet i samband med sitt bildande. Personalen utbildades i Det naturliga stegets anda och man påbörjade ett ISO 14001-certifieringsarbete som blev klart 2001. Återvinning, materialval, krets-loppstänk och så vidare implementerades i bolagets alla nivåer – och man arbetade med ständiga förbättringar.
– Vi insåg att för att komma någonstans så måste det kunna gå att mäta vilket vi började göra och vi skapade dessutom en tävlingskultur där det handlade om att vara bäst på att spara energi, hantera kunder, et cetera.
En bra grund var lagd.
– Runt 2003-2004 när klimatfrågan började växa väldigt starkt inledde vi ett nätverkssamarbete med Blicc (Business Leaders Initiative on Climate Change) – en samling företag som alla hade samma drivkraft. Grunden för BLICC är att mäta sina utsläpp, agera för att minska dessa samt att dela med sig av teknik och erfarenheter.
– När vi då år 2003 tittade på vår klimatpåverkan låg vår utsläppsnivå på 30 000 ton koldioxid per år. När vi har nått målet vid årsskiftet 2007/08 återstår 2000 ton som vi inte lyckats eliminiera, men som vi kompenserar genom att köpa in oss i två projekt i Indien.
Många är skeptiska till begreppet ”klimatneutral”. Hur ser du på det?
– Jag har respekt för att frågan har två sidor. Det övergripande målet är att minska jordens totala utsläpp. Ett delmål är att genom marknadskrafter göra det lönsamt att minska sina utsläpp och kostsamt att fortsätta släppa ut växthusgaser. Handel med utsläppsrätter är ett enkelt sätt att starta denna process, men det är ännu inte färdigutvecklat. Vi har därför valt den andra metoden att delinvestera i acceptabla projekt som bidrar positivt till klimatsituationen.
Från 30 000 ton till 2000 ton på några år är bra jobbat. Är du stolt?
– Jag är stolt men inte nöjd. Det är först när vi har nått nollnivån som vi kan agera föredöme.
Hur gick ni tillväga när ni påbörjade en klimatarbete?
– Först började vi fasa ut alla fossila bränslen i vår uppvärmning – och det har vi gjort utom med en liten solitär fastighet på landet, som dock snart konverteras till lämplig energi som exempelvis bergvärme. Vi gick också över till grön el.
– Det andra vi gjorde var att genomföra en mycket gedigen utbildning av all vår personal. Vi skapade en stimulans till att mäta utsläppen, vi pratade miljö och pratade klimat och började genomföra årliga miljörevisioner. Vi började köpa klimatneutral fjärrvärme och fjärrkyla.
–Genom videokonferenser ersätter vi möten som skapade massor med resor mellan de tre stora städer som vi är mest representerade i. Vi har köpt en ny bilpark med miljöbilar och jobbar hårt med ständiga energibesparingar, till exempel investerar vi kraftigt i ny styr- och reglerutrustning för att minska energiförbrukningen.
Och ni har spridit informationen om ert arbete till era hyresgäster?
– Ja, i mars förra året bjöd vi in hyresgäster till klimatkvällar då vi visade Al Gores film En obekväm sanning. Vi berättade vad vi och BLICC gör, vad vi vill uppnå och bjöd helt enkelt in dem till ett närmare samarbete och till en diskussion hur vi kan minska utsläppen av koldioxid. Totalt hade vi 700 gäster - för tre år sedan hade det kommit tio entusiastiska miljöchefer. Det var alltså en väldigt insiktsfull övning – trycket på frågorna kommer att vara lavinartat stort framöver.
På vilket sätt är det här affärer för er?
– Lönsamheten i vår bransch, fastighetsbranschen, bygger på goda relationer med hyresgästerna eftersom vi eftersträvar nöjda kunder och låga vakanser i våra fastigheter.
Men minskad energiförbrukning betyder goda besparingar?
– Kortsiktigt har vi sparat pengar på vår energieffektivisering. Men det har också kostat oss lite pengar at köpa grön el – och att förhandla och köpa klimatneutral fjärrvärme och fjärrkyla. Men det ser vi som en investering i vårt varumärke – och långsiktigt tror jag inte att energibolagen kan de inte ta ut extrapengar för grön el och klimatneutral energi.
Hur mycket räknar ni med att spara årligen på energieffektivisering i rena siffror?
– Flera miljoner kronor.
Vilka effekter har ni fått som resultat av ert klimatarbete?
– Nöjda hyresgäster. Varje år genomförs ett nöjd kund index – och där ligger vi kvar på tidigare nivå, medan våra konkurrenter tappar.
Bryngelson tar fram ett papper som åskådliggör hur Vasakronans kunder är mer nöjda än konkurrenternas enligt den senaste undersökningen.
– En viktig del av denna mätning avser miljöfrågor och där Vasakronan ligger i topp och långt över snittet. Det är på grund av att kunderna blir mer medvetna och ställer allt hårdare krav. Där kan man se direkt att det betalar sig genom att vi attraherar nya kunder och våra befintliga kunder är mera nöjda. På så sätt är det lätt räkna hem investeringarna. Sen finns det mer subtila världen – som lojalitet och stolthet hos både kunder och medarbetare.
Hur värderas klimatarbetet med energieffektiviseringar och minskade utsläpp av växthusgaser av fastighetsbranschen?
– Värderarna har ännu inte tagit full höjd för miljöskulder i fastigheter vilket beror på att kunskapen är för låg. Men när värderarna tar hänsyn till klimatfrågan eller miljöfrågan kommer branschen att få mycket bråttom att ställa om. Vi vill inte säga att vi är överlägsna, men vi ligger bra till – vår energiförbrukning ligger 25 procent under Sverigesnittet och Sverige ligger under snittet i Europa.
Regeringen har beslutat att Vasakronan ska säljas ut. Kommer ert klimatarbete att påverka värderingen av Vasakronan?
– Jag är övertygad om att för rätt köpare kommer vårt miljökunnande att ha ett strukturvärde. Jag hoppas att insikten om klimatförändringen växer inom kapitalmarknaden, att man inser att det här inte är någon dagslända, utan en viktig parameter att ligga långt fram i. Och jag hoppas att de framtida ägarna delar vårt engagemang i frågorna så att vi kan fortsätta driva klokskap hos kunder och leverantörer.
Hur bra är fastighetsbranschen generellt på klimatarbete?
– Den blir allt bättre, men börjar på en låg nivå. De flesta byggbolagen har byggt något form av koncepthus med nästan nollutsläpp. Men av de hus som finns om 50 år är 90 procent redan byggda. Frågan är alltså hur vi genomför en omställning – i London kan börja med att täta fönster och därigenom halvera energiförbrukningen.
- Det finns även lågt hängande frukter att plocka i Sverige.
Vilka frukter? Ge exempel.
– Skaffa incitament för energiomställning genom till exempel rabatt på fastighetsskatt för energieffektiva hus. Det blir fullt möjligt att följa upp när energideklarationer införs.
– Utbilda driftpersonal och användare. Investera i bättre mät-, styr- och reglerteknik.
Hur kan vi bli bättre i Sverige?
– Det är inte bara byggherrarna som inte ställer krav – för byggarna bygger det byggherrarna begär. Överlag kan hyresgästernas krav och önskemål göras mer medvetna – och projektkonsulterna kan bli vassare. Det krävs alltså en uppskärpning i hela kedjan. Initialt kommer det att kosta mera för byggherarna eftersom tekniken inte är allmängiltig. Där måste vi som investerare att vara modiga och se på hela livscykelkostnaden och inse att bara 10 procent är relaterad till byggnationen. 90 procent av kostnaden är förvaltning. Här måste hela kedjan lära sig att tänka om.
Hur ska vi lyckas avvärja oss mot klimathotet? Vad krävs av politiker, samhälle och näringsliv?
- Ska vi lyckas måste det att drivas av marknadens krav. Lite incitamentsdriven skatteväxling behövs, men väldigt stor del kommer att vara driven av marknaden. Konsumenttrycket kommer framtvinga ny teknik och större miljösatsningar hos producenter, som i sin tur ställer krav på sina underleverantörer. Fastighetsbranschen ligger långt ner i denna kedja och vi ställer krav på energileverantörerna – det är katten på råttan och råttan på repet.
Har du något råd till företagsledare som står inför ett liknande arbete som ni har gjort?
–Ska man lyckas med det här måste det finnas ett brett engagemang. Det räcker inte med en entusiastisk miljöchef, utan engagemanget måste finnas på alla nivåer i bolaget. Framgången beror alltså på ledningens engagemang. Det går inte att delegera den här frågan.
- Försök inte att lösa allting på en gång, utan välj ut projekt och visa att det går att lyckas. Ta små men resultatorienterade steg. För det handlar inte om någon quickfix, utan är en extremt långt sträcka då det handlar om att göra lite bättre hela tiden. Viktigt är att skapa delaktighet i hela organisationen. Det är svårt att ändra beteenden och det är inget som görs på ett halvår. Det krävs kontinuerligt och mycket arbete för att skapa ett självspelande piano. Även Robert Wells tränar ett par timmar om dagen. Ny kunskap och nya motivatorer måste alltså hela tiden tillföras.
